酒店式公寓：收租不如想象的高

　　包小姐是以炒房为生的，蓝朝部落是她最早买入的楼盘之一，她买入的价格不高，就是开盘的5000元出头一点，面积是50多平方米。包小姐原先是这样打算的，因为是独身所以这套公寓就是留着给自己居住。但是住着不久，包小姐就发现不少酒店式公寓的缺点：首先是空间狭小，虽然每套酒店式公寓都被豪华的外表包裹着，但是面积就是这么一点，螺丝壳里做道场对一个人来说没什么，但是朋友和家人偶尔来玩玩就感觉差劲了；其次是物业管理费太贵了，虽然酒店式公寓提供24小时的随时服务，但业主至少要付出2.5元/平方米的物业管理费，幸好面积不大，总额不高，但包小姐觉得自己并没有真正享受到这一高档服务。因为自己每天上下班，回到公寓里最多是到楼下的超市里买一包方便面或者一个茶叶蛋，以前在24小时便利店没有普及的时候，觉得酒店式公寓的这个服务真是好得不得了，现在不对了，随处都是便利店；而且如果要洗衣或者打扫什么的，还需要另外收费，远不如5元/小时的钟点阿姨来得实惠。

　　最近，包小姐要结婚，这套房子肯定不能满足两个人的需要，所以包小姐就把它卖了，虽说包小姐是炒家，但自己卖这套公寓也是花了九牛二虎之力，因为市面上新开盘的酒店式公寓就不少，人家何必睬你?

　　说起酒店式公寓，目前真是处于一种不尴不尬的景况，如果你觉得自己永远做单身贵族，酒店式公寓可能还能满足你的需要，但是世事无常，谁能把满口话说死呢？最重要的是酒店式公寓处于一种租赁市场的鸡肋状态：一套50多平方米的酒店式公寓，照产权人的心态来讲，每月的租金至少是3500～4000元吧，但是以这个价格可以租到市区中上等小区二室二厅或者三室一厅的房子了，有多少人愿意放着大房子不住，蜗居在一间小公寓里？随着租金市场的不断下探，酒店式公寓面临死盘。

　　不过话要说回来，地段有稀缺性的酒店式公寓，而且是商住两用的酒店式公寓仍旧被买家看好。比如南京路、淮海路、徐家汇等一级地段的，但是记住：千万不要用“临近”两字来套，因为投资酒店式公寓，永远就是要一线地段的。

　　上海商铺的平均利润回报率已从最高峰时的20%-30%回落到8%-10%。这标志着上海商铺投资的“暴利时代”已经过去。

　　商铺：租进容易赚钱难

　　从11月起，上海襄阳服饰礼品市场B区的330家商铺将签订新一轮合同租金，别看襄阳路生意做得红红火火，但今年的租金涨幅将首次出现回落，平均少涨3个百分点，个别地段较差的商铺明年的租金甚至为零增长。襄阳路可以说是上海商铺的风向标，很多业内人士从而推测上海的商铺价格虽然一涨再涨，但只是炒家的炒作行为，真正想投资商铺的个人已经很难再得到高收益。

　　在临汾路有四个连在一起的商铺，500多平方米的延街商铺被分割成四间，这些商铺的原主人把它们租给一个火锅店的老板，一个月的租金是2万元。今年，因为商铺的权属单位要进行改制，这些商铺要折价卖掉，开价是11000元/平方米，四个商铺总价是550万元。听到这个消息，沪上以炒商铺为生的中介闻风而动，但是连续几个买家看了以后都表示：看不中。连租赁这个商铺的火锅店老板有资金都不愿买，因为实在是“太贵了，就这个连生意都做不出的地段？”

　　买家简单算了一笔胀：一个月的租金是2万元，一年的总租金是24万元，其中不算每月需要缴纳的租金收入的5%营业税，并在营业税基础上缴纳城建税和教育费附加；而且还有商铺租金的12%的房产税，对扣除上述税收和一定费用的剩余收入计征20%的个人所得税。

　　最要命的是买卖商铺一进一出的税收，将近成交总额的10%。如果把交易成本也算在内的话，年收益率连4%都不到。

　　据介绍，经过前一段时间的暴涨，目前上海部分地区商铺租价开始走低，降幅达2%-3%。同时赢利水平也有所下降，供求关系趋于缓和，商铺的稀缺性开始淡化。

　　办公房：庄家急脱手

　　细心的上海市民会发现，位于南京路、成都路的南证大厦门前挂出了小户型办公房出售的横幅广告，面积从60多平方米开始，如此黄金地段的办公房出售可是不多见，按照南证大厦的地理优势，租赁情况不错，为何要出售这棵摇钱树呢？无独有偶，延安西路上的一个酒店式公寓的办公房正在寻找买家，不过卖家的条件过于苛刻，几千万的房产必须一次性付现金，零买免谈，所以目前谈得并不顺利。

　　现在已经成气候的办公楼群建于两三年前，当初发展商看好它的租赁市场，除了一小批房源发给了关系户以外，绝大多数的房子都自己留着出租。但近期发展商都忙着把其中的办公楼出售。

　　问起原因时，一个物业公司的销售经理有些躲躲闪闪：“租赁市场也不是不好，就是缴纳一笔税收后，收益率比起以前差很多，所以就卖卖掉算了。”

　　与新盘的热销相比，个人买卖办公房到底还是有一定的差距。因为如果个人买入办公房后要转手，至少要等房价涨到20%以上，否则就不要抛售。毕竟20%的涨幅在缴税之后，真正到个人口袋里的10%不到。