在处理房地产租赁案件中，笔者发现，突发情况容易使房东和房客产生纠纷，笔者简称为突发纠纷。突发纠纷是指，合同履行过程中碰到租赁合同签订时双方均未预见的突发情况，这使得合同履约的成本增加，甚至无法继续履行合同。此时，房东和房客均认为责任在对方，要追究对方的违约责任，并因此产生纠纷。笔者认为，正确理解房东的法定义务有助于此类问题的解决。

　　譬如，房东将非商业用房出租给房客，房客事后发现需将非商业用房变更为商业用房后才可以营业。由于租赁合同中对于变更房屋使用性质的问题没有具体约定，由谁承担相应责任和费用，租赁双方认识不一。笔者认为，对于租赁合同中没有约定由谁承担的义务和责任，只能根据合同的性质、惯例以及相关法律来界定各自的义务。《上海市房屋租赁条例》第二章规定了租赁行为合法的积极条件和消极条件。积极条件为，房屋出租人应有权处分房屋。消极条件为：（1）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；（2）共有的房屋，未经全体共有人书面同意；（3）被鉴定为危险房屋；（4）未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的。综合房屋出租的积极条件和消极条件，上面提及的问题就可迎刃而解了，即在没有约定的情况下，变更房屋用途而发生的费用由房东承担。

　　其实，生活中的许多问题并非必须通过打官司来解决。只要认真分析合同的目的和性质，一般就能作出合理的判断和决策，从而选择相应的处理措施。

　　中建律师事务所商建刚律师